שמאי המקרקעין ארז כהן: "השוק לא לפני קריסה, אבל במרכז המחיר הגיע לתקרה"

שוק הדירות בישראל לא נמצא לפני קריסה, אך באזורי הביקוש היקרים ניכרת עצירה ברורה וירידות נקודתיות, כך מעריך שמאי המקרקעין, ארז כהן, בראיון לכלכליסט. לדבריו, לאחר שנים של עליות מחירים חדות, ריבית נמוכה וביקושים חזקים, השוק עבר למצב של קיפאון: פחות עסקאות, יותר זהירות מצד רוכשים ומבצעי מימון אגרסיביים מצד קבלנים.

כהן מצביע על רף של כ־50 אלף שקל למ"ר כ"תקרת זכוכית" בשוק המרכזי. לדבריו, מעל רמה זו הקונים נסוגים, בעיקר בתל אביב ובערים הסמוכות. בפריפריה, לעומת זאת, הירידות מתונות יותר והפעילות חלשה אך פחות דרמטית.

אחד הנתונים החשובים לענף הוא שווי מבצעי המימון של הקבלנים. לפי כהן, עסקאות 20/80, דחיית תשלומים או ויתור על הצמדה עשויות לשקף בפועל הנחה כלכלית של כ־10%-14% ממחיר הדירה, אף שהמחיר הרשמי בעסקה נותר גבוה. המשמעות: נתוני המחירים המדווחים אינם תמיד משקפים את המחיר הכלכלי האמיתי.

כהן מעריך כי המשקיעים כמעט נעלמו מהשוק, בעיקר בשל תשואת שכירות נמוכה וחלופות עדיפות בשוק ההון. לעומת זאת, לרוכשי דירה ראשונה יש כיום כוח מיקוח גבוה יותר מול קבלנים. משפרי דיור נמצאים במצב מורכב יותר, משום שזמני המכירה של דירות יד שנייה התארכו, במיוחד בדירות ישנות ללא ממ"ד.

ביחס לשוק המשרדים, כהן חריף הרבה יותר ומגדיר אותו כשוק במשבר. עודפי היצע, עבודה היברידית, האטה בהייטק וריבית גבוהה עלולים לדבריו להוביל ליותר שטחים ריקים ואף ל"פילים לבנים". הפתרון שהוא מציע: לאפשר עירוב שימושים- מרפאות, מלונאות, דיור מוגן ואף הסבות חלקיות למגורים במקומות מתאימים.