פסק דין תקדימי בפינוי־בינוי מעורר סערה בענף: "עלול לעכב פרויקטים"
פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי בתל אביב עשוי להשפיע באופן משמעותי על אופן חישוב התמורות בפרויקטי פינוי־בינוי, ולעורר מחדש מחלוקות בין דיירים, יזמים ורשויות מקומיות.
על פי פרסום ב־כלכליסט, השופט גלעד הס קבע כי במקרים שבהם קיימות דירות בגדלים שונים במתחם פינוי־בינוי, הענקת תוספת אחידה לכל בעלי הדירות אינה בהכרח שוויונית, ואף עשויה להיחשב מפלה.
פסק הדין ניתן במסגרת מחלוקת בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן, שבו אחת מבעלות הדירות סירבה להסכים למתווה תמורות אחיד של תוספת 12 מ"ר לכלל הדיירים, מאחר שדירתה הייתה גדולה משמעותית מהדירות האחרות. בית המשפט קבע כי יש לבחון מנגנון של "תשלום איזון" במקום תוספת שטח זהה לכל הדיירים.
ההחלטה מעוררת כעת דיון רחב בענף ההתחדשות העירונית, בעיקר משום שהמודל המקובל כיום ברוב הפרויקטים בישראל מבוסס על תוספת אחידה לדירות התמורה- לרוב סביב 12 מ"ר, מרפסת, חניה ומחסן- בהתאם לרוח תקן 21 ולהמלצות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
בענף מזהירים כי ההחלטה עלולה להקשות על קידום פרויקטים, בעיקר במתחמים שבהם קיימים פערים גדולים בין שטחי הדירות הקיימות. לטענת גורמים מקצועיים, מעבר למודל של תמורות דיפרנציאליות או תשלומי איזון עלול להגדיל מחלוקות בין דיירים, לפגוע בוודאות הכלכלית של הפרויקטים ולהקשות על יזמים להגיע לרוב הדרוש לקידום עסקאות.
עו"ד ישי איצקוביץ', ממשרד אגמון עם טולצ'נסקי, שהוזכר בפרסום, טען כי תקן 21 אינו מכיר כיום במנגנוני תשלום איזון במסגרת חישובי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ולכן ההחלטה עשויה ליצור קושי משמעותי בתכנון ובמימון עסקאות פינוי־בינוי.
בענף מציינים כי עד היום נהגו במקרים רבים לבצע איזונים באמצעות מיקום הדירות, קומות גבוהות יותר או כיווני אוויר עדיפים, ולא באמצעות הגדלה ישירה של שטחי התמורה או פיצוי כספי.
החשש המרכזי כעת הוא שהפסיקה תהפוך לכלי בידי דיירים סרבנים או בעלי דירות גדולות במתחמים ותוביל לעיכובים נוספים בפרויקטים, שגם כך מתמודדים עם אתגרים סטטוטוריים, רגולטוריים ומימוניים מורכבים.
