משרד השיכון מקדם מהפכה בשוק השכירות: מאגר ארצי, חוזים ארוכים והרחבת השכירות המוסדית

משרד הבינוי והשיכון מבקש לקדם תוכנית אסטרטגית חדשה לשוק השכירות, הכוללת הקמת גוף ממשלתי ייעודי, יצירת מאגר מידע ארצי, הרחבת השכירות המוסדית ושילוב דירות להשכרה בפרויקטים של התחדשות עירונית. על פי דיווח בביזפורטל, כ־30.4% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בשכירות- כ־2.5 מיליון בני אדם- ושוק השכירות מגלגל כ־50 מיליארד שקל בשנה.

אחד המהלכים המרכזיים שנבחנים הוא הרחבת חובת הדיווח על דירות וחוזי שכירות, כדי ליצור מאגר שיכלול מחירים, משך חוזים, תחלופת שוכרים ומאפייני הדירות. במשרד מציינים כי המידע הקיים כיום חלקי, בין היתר, משום שחלק גדול מהשוק נמצא מתחת לתקרת הפטור ממס. לצד זאת מוצע להקים גוף ממשלתי שירכז את מדיניות השכירות ויתאם בין משרד השיכון, האוצר, רשות המיסים, רמ"י, מוסדות התכנון והרשויות המקומיות.

התוכנית שמה דגש משמעותי על הגדלת היצע השכירות ארוכת הטווח. כיום השכירות המוסדית מהווה כ־1% בלבד מהדירות המושכרות בישראל. המשרד מציע להתאים מכרזי קרקע, להעניק תמריצים ליזמים ולחברות ניהול, להרחיב מקורות מימון ולשלב מתחמי שכירות גם בתוכניות גדולות ובהתחדשות עירונית.

אחד החסמים המרכזיים הוא הכדאיות הכלכלית: התשואה מהשכרת דירות מוערכת בכ־2%-3%, בעוד שבמשרד מעריכים כי גופים מוסדיים וקרנות ריט זקוקים לתשואה של 5%-6% כדי להיכנס לתחום בהיקפים משמעותיים. בין הפתרונות שנבחנים: הפחתת מס רכישה לגופים מוסדיים, אפשרות לניכוי מס תשומות כבר בשלב הבנייה ושינויים במודל שיווק הקרקע.

התוכנית כוללת גם אפשרות להגדיר בתוכניות חדשות, מגורים להשכרה ארוכת טווח כשימוש מותר בשטחים ציבוריים תוספתיים, וכן להעניק לרשויות המקומיות גמישות בקביעת תמהיל הדירות. עם זאת, חלק משמעותי מהמהלכים- ובהם חובת דיווח, תמריצי מס, שינויי קרקע וסמכויות אכיפה- מחייב חקיקה ושיתוף פעולה בין משרדי הממשלה. משרד השיכון מבקש לקדם חלק מהשינויים במסגרת חוק ההסדרים הקרוב.

המשמעות לענף

עבור יזמים וקבלנים, המרכיב המשמעותי בתוכנית הוא הניסיון להפוך שכירות ארוכת טווח למסלול כלכלי ותכנוני רחב יותר באמצעות קרקע, מיסוי ומימון. אם ההמלצות יתורגמו לחקיקה ולמכרזים, הן עשויות לפתוח צבר חדש של פרויקטים להשכרה, לרבות בהתחדשות עירונית ובקרקעות ציבוריות. עם זאת, מדובר עדיין בתוכנית מדיניות: תוכנית דומה שגובשה בעקבות החלטת ממשלה מ־2024 לא אושרה, ולכן המבחן יהיה ביישום בפועל.