מכירות גבוהות בענף המגורים- אבל גם רמות מינוף שממשיכות להדאיג את השוק
חברות הבנייה למגורים ממשיכות להציג בשנים האחרונות היקפי מכירות משמעותיים, אך מאחורי הדוחות הכספיים מסתתרת גם עלייה ברמות המינוף והחוב בענף.
על פי פרסום ב־מרכז הנדל"ן, בחינת הדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן למגורים מצביעה על כך שבניגוד לחברות נדל"ן מניב, אצל יזמיות מגורים עיקר החוב מגובה בקרקעות, מלאי דירות ופרויקטים בשלבי ביצוע- ולא בהכנסות שוטפות משכירות.
לכן, בענף נהוג לבחון מדדים פיננסיים אחרים לצורך הערכת הסיכון והאיתנות של החברות, ובהם יחס חוב להון עצמי, שיעור המינוף הכולל, היקף המלאי היזמי ביחס להון החברה וכן הוצאות המימון שהולכות ותופסות משקל משמעותי יותר בתקופת הריבית הגבוהה.
אחד הנתונים המרכזיים שעליהם מצביעים בענף הוא הפער בין נתוני המכירות המדווחים לבין קצב הגבייה בפועל מהלקוחות.
בעוד שמכירת דירה נרשמת כבר במועד חתימת החוזה, הכסף עצמו מתקבל לאורך זמן ובהתאם להתקדמות הבנייה. מצב זה יוצר לעיתים תמונה חשבונאית חזקה יותר מהתזרים האמיתי שנכנס לחברות.
על פי הפרסום, בתקופה שבה שוק הדיור מתמודד עם ריבית גבוהה, עלויות מימון כבדות והאטה מסוימת בקצב העסקאות, המשקיעים והמוסדיים בוחנים כיום בצורה זהירה יותר את איכות המאזנים ואת יכולת שירות החוב של החברות היזמיות.
בענף מעריכים כי בשנים הקרובות תינתן חשיבות גדולה יותר לאיכות ההון העצמי, לקצב התקדמות הפרויקטים ולרמת הנזילות של החברות- ולא רק להיקפי המכירות שעליהן הן מדווחות.
חברות בעלות מינוף גבוה במיוחד עלולות להתמודד עם קושי בגיוסי חוב חדשים או בעלויות מימון גבוהות יותר, בעיקר אם סביבת הריבית תישאר גבוהה לאורך זמן.
מנגד, חברות בעלות מאזן חזק, מלאי קרקעות איכותי ותזרים יציב עשויות ליהנות מיתרון משמעותי בתקופה של אי־ודאות בענף.
