מחקר מעלה שהמדינה בונה בהיקפים גדולים אבל לא את מה שהציבור צריך
כאשר דנים במשבר הדיור בישראל דנים בדרך כלל במספר הדירות המתוכננות, מספר הדירות ששווקו, כמה התחלות בנייה נרשמו וכמה דירות חסרות בשוק. אלא שמחקר חדש של מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי, מגיע למסקנה שהמדינה בונה בהיקפים גדולים אבל לא את מה שהציבור צריך.
בתחילת שנות האלפיים היו דירות קטנות המיועדות לאדם אחד או שניים 41.4% ממשקי הבית וב־2022 הם הגיעו ל־46.4%. הסיבות הן הזדקנות האוכלוסייה, עלייה בגיל הנישואין, גידול במספר הגרושים והרווקים והתרבו הזוגות שילדיהם בגרו ועזבו את הבית. לשינויים אלה היתה השפעה דרמטית על שוק הדיור. לפי המחקר של יעל מישלי, אם גודלו של משק הבית היה נותר כפי שהיה בשנות ה־70, 3.8 נפשות, היה מספר משקי הבית בישראל מסתכם בכ־2.5 מיליון, אך הוא עומד על כ־2.9 מיליון. כלומר הירידה בגודלו של משק הבית יצרה ביקוש מצטבר של קרוב ל־400,000 דירות נוסף על הגידול הטבעי. אלא שההיצע לא השתנה בהתאם. דירות קטנות בנות חדר אחד עד שלושה הן עדיין פחות מ־20% מהתחלות הבנייה, למרות שכמעט מחצית ממשקי הבית בישראל הם קטנים. כך שמשקי בית קטנים רוכשים בהכרח דירות גדולות ומשפחות שזקוקות לדירות גדולות מתחרות על מלאי מצומצם יותר והתוצאה היא עלייה משמעותית במחירי הדיור. מאז 2007 עלו מחירי הדירות בישראל בקצב ריאלי שנתי של כ־5.2% בעוד שההכנסה הריאלית נטו של משקי הבית גדלה ב־2% בלבד לשנה. מחירי הדיור זינקו ב־45% ואילו ההכנסה גדלה רק ב־13%. המשמעות היא שחלק גדול מהאוכלוסייה מתקשה להגיע לבעלות על דירה, ובשורש מצביעים על זינוק דרמטי במספר הצעירים המתגוררים בשכירות. 50% מבני ה־34-25 מתגוררים בדירות שכורות לעומת 30% שני עשורים קודם לכן. אך גם השכירות הפכה לנטל כבד עבור יותר ממחצית משקי הבית, המוציאים יותר מ־40% מהכנסתם על שכר דירה.
במוסד שורש מותחים ביקורת על ההעדפה המתמשכת של המדינה לעודד רכישת דירה במקום לעודד את שוק השכירות. המסקנה ברורה: לצד הרחבת הבנייה, נדרשות רפורמות מוסדיות. תמהיל מותאם ופיתוח שוק שכירות ארוכת טווח. פרופ' איל קמחי, סגן נשיא מוסד שורש, אומר שמשבר הדיור בישראל אינו רק משבר בנייה אלא משבר מדיניות. המדינה מתכננת בנייה למגורים, אבל לא את הדירות שהציבור צריך, לא בקצב הנדרש ולא במסגרת מדיניות כוללת. והוא מסכם: ללא שינוי תפיסה של הממשלה ורשויות התכנון, משבר הדיור יהפוך לבעיה מבנית קבועה של המשק הישראלי.
