מהם התנאים להוכחת קיום זכות בעלות במקרקעין

מאת עו"ד שי דדוש

בתיק  ת"א  41510-07-21  קורקוס  ואח'  נ'  רשות מקרקעי  ישראל,  בית   המשפט   המחוזי   בחיפה דחה את תביעת התובעים למתן פסק דין הצהרתי לפיו הם הבעלים של המקרקעין נשוא המחלוקת. נפסק, כי גם אם התובעים היו מצליחים להוכיח החזקה ושימוש במקרקעין, בהיעדר הסכם חכירה או ראייה משנית לקיומה של זכות קניינית, לא ניתן לקבוע כי קיימת זכות כאמור.

לבית המשפט המחוזי בחיפה, הוגשה תובענה למתן פסק דין הצהרתי בה עותרים שושנה ורוג'ה קורקוס (התובעים) להכריז כי הם הבעלים של מקרקעין מסוימים (חלקה 57 גוש 17108) מאדמות העיר עכו, וכי הם זכאים לרשום את המקרקעין על שמם, וזאת מכח החזקה ושימוש רבי שנים ומנהג בעלים ללא כל עוררין מטעם הרשות הנתמכים במסמכים בכתב; זכות מן היושר ושיקולי צדק; רישיון מכללא ולחלופין זכות בלתי הדירה במקרקעין.

בית המשפט פסק כלהלן:

בהליך שהוגש לבית המשפט המחוזי בחיפה, התובעים מבססים את זכותם לחכירה על אותם מסמכים אשר בית משפט השלום בחן בעניין זכות החזקה והשימוש ולגביהן קבע כי נפלה בהם טעות נגררת. למעשה, קביעתו של בית משפט השלום, בעניין המסמכים האמורים הייתה דרושה לצורך ההכרעה בתביעת הפינוי. מדובר בזהות פלוגתאות, בזהות בעלי דין, בקביעות פוזיטיביות הנסמכות על ראיות שנשמעו והובאו, ובפלוגתאות שההכרעה בהן הייתה חיונית לצורך פסק דינו של בית משפט השלום. על-כן מסקנה זו של בית משפט השלום לעניין אותם מסמכים, מקימה השתק פלוגתא בהליך הנוכחי. משמע, ובדומה להליך הפינוי, אין במסמכים כדי להעיד על זכות חכירה של התובעים במקרקעין.

בהיעדר מסמך בכתב המעיד על קיומה של עסקת חכירה ונוכח מועד ביצוע העסקה הנטען, לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, דרישת הכתב צריכה להיבחן לפי הוראות סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני, ולא לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין.

אומנם התובעת היא העדה היחידה שהעידה מידיעה אישית, ואף שהיא נראתה משוכנעת ומאמינה בצדקתה, המסמכים אינם מהווים ולו ראשית ראייה לעסקת חכירה בנוגע לחלקה 57. נהפוך הוא, הם מלמדים על רכישת זכויות חכירה ביחס לחלקה 60 בלבד ועל היעדרם של מסמכים מהותיים, ובראשם הסכם חכירה ביחס לחלקה 57.

גם אם התובעים היו מצליחים להוכיח החזקה ושימוש במקרקעין, בהעדר הסכם חכירה או ראייה משנית לקיומה של זכות קניינית, לא ניתן לקבוע כי קיימת זכות כאמור. נקבע לא אחת בפסיקת בית המשפט העליון, כי אין בהחזקה ובשימוש במקרקעין כדי להקנות זכויות ולצורך כך, חלה חובה להוכיח קיומה של זכות שנרכשה כדין.

גם התביעה בעילה החלופית לה עתרו התובעים: רשות שימוש בלתי הדירה דינה להידחות. ממילא לא הוכח רישיון מכללא, קל וחומר רישיון בלתי הדיר.

התובעים לא השכילו להוכיח זכות חכירה בחלקה 57 ועל-כן תביעתם להצהיר על זכות חכירה שלהם בחלקה האמורה נדחית.