הקיפאון בשוק הנדל"ן בת"א מאלץ את היזמים לאכלס פרויקטים כאשר דירות רבות אינן מכורות

ב"כלכליסט" ביצעו דגימה של נתוני המכירות ב־8 פרויקטים של חברות נדל"ן ציבוריות ב־2025. הבדיקה בוצעה במספר אזורים בת"א, החל ממגדלי יוקרה ועד פרויקטים קטנים של התחדשות עירונית ובכולם מדובר בצניחה משמעותית במכירות.

בפרויקט בבלי של חברת חג'ג' נדל"ן, שכולל 247 דירות, נמכרו ב־2025 רק 16 דירות לעומת 52 ב־2024. אכלוס הפרויקט צפוי ב־2031. לפיכך, נקטה חג'ג' במהלך שיווק אגרסיבי שבמסגרתו היא מציעה 30% הנחה לחברי מועדון עבור 50 דירות בפרויקט.

בפרויקט SHE של ישראל קנדה נמכרו במהלך 2025 רק 2 דירות תמורת 30 ו־32 מיליון שקל. שיווק הפרויקט החל ברבעון האחרון של 2024, כך שבמשך שנה נמכרו בו רק 4 דירות, בעוד שהחברה הציגה תמיד נתוני מכירות מרשימים.

בפרויקט DUO של אפריקה ישראל, הכולל 510 דירות, נמכרו ב־2025 13 דירות- שיפור לעומת 2024 שבה נמכרו בפרויקט רק 9 דירות. הפרויקט צפוי להתאכלס ב־2027 ועדיין נותרו בו 149 דירות למכירה, שהן שליש מהדירות שאמורות להימכר בפרויקט.

גם המחיר למ"ר ירד, כפי שניתן לראות בפרויקט ימה בשדה דב שמשווקת י.ח. דמרי. השיווק החל לפני חצי שנה ועד כה נמכרו 32 דירות, כאשר המחיר למ"ר צנח ב־6,000 שקל לעומת המחיר בסוף 2024.

בפרויקט היוקרתי של שיכון ובינוי- ויצמן 55, נמכרו במהלך 2025 3 דירות, כאשר ב־2024 נמכרו בו 14 דירות. הפרויקט כולל 40 דירות והוא אמור להתאכלס בחודש הקרוב, כאשר יותר ממחצית הדירות עדיין לא נמכרו. המחיר ב־2025 ירד ביותר מ־10,000 שקל למ"ר לעומת 2024 שבה הוא עמד על 67,500 שקל למ"ר.

השינוי בהיקף המכירות בין 2024 ל־2025 עומד על 50% עד 80%. המחיר הממוצע עומד עתה על 57,000 שקל. חברת ויתניה, בונה ברחוב החרש 55 103 דירות, שמהן מכרה מאז החל השיווק לפני 3 רבעונים 27 דירות. בפרויקט של בוני התיכון המוקם בבני אפרים וכולל 46 דירות נמכרו רק 15 דירות. 10 נמכרו ב־2024 ו־5 ב־2025. המספרים משקפים ירידה של 50% במכירות כשהמחיר הממוצע למ"ר לפני מע"מ הוא 43,000 שקל. גם הפרויקט היוקרתי של פרשקובסקי HaGaDa בבני דן, שהוא פרויקט פינוי-בינוי של 4 בניינים שבהם 52 דירות חדשות, 25% מהדירות טרם שווקו למרות שהפרויקט נמצא לפני אכלוס, ב־2025 נמכרו בו 6 דירות לעומת 12 ב־2024 ו־21 ב־2023.

מדובר בדשדוש של 3 שנים וירידה של בין 50% ל־80% במכירות לעומת 2024. הקיפאון אינו מאפיין רק את ת"א, אך מחירי הקרקעות הגבוהים בלב אזורי הביקוש מכבידים על היזמים שלחוצים מאד למכור דירות בפרויקטים בעיר. כיום היזמים מוכנים לשלם עמלה כפולה למתווכים, כלומר 2% ממחיר הדירה. ההיצע הגדול של הדירות בעיר גורם לרוכשים הפוטנציאלים לחכות עד שהמחירים ירדו עוד.

נתוני הכלכלן הראשי באוצר מחזקים את התחושות העגומות. מהסקירה שלו עולה שבדצמבר 2025 נרשם זינוק בשכיחות הטבות המימון בת"א. שיעור העסקאות עם הטבות המימון עלה ל־37% לעומת 26% בנובמבר 2025 ושיעור של 33% לעומת דצמבר 2024. ההטבות שמעניקים היזמים עולות להם כסף רב והם לא יוכלו להתמיד בכך מבלי שזה יתגלגל בסוף למחירי הדירות.