הנתונים בדו"חות הכספיים של היזמים לשנת 2025 מצביעים על ירידה במחירי הדירות

המאמץ העיקרי של מרבית היזמים כיום מכוון לצמצום היצע הדירות. 2026 נפתחה עם עודפי היצע שלא ייעלמו גם לאחר המלחמה. קבלנים התפתו לבנות יותר מדי וב־2025 הגיעו התחלות הבנייה ליותר מ־80,000 דירות ומספר הדירות הלא מכורות עומד על כ־86,000. מהדו"חות של חברות הנדל"ן ניתן ללמוד על צפי של שחיקת הרווח הגולמי של פרויקטי נדל"ן למגורים. הרווחיות בפרויקטים נשחקת לנוכח התייקרות עלויות הבנייה והתארכות משך הבנייה. גם להטבות המימון יש חלק לא קטן בשחיקת הרווח הגולמי מהפרויקטים.

לשחיקת הרווח הגולמי מהפרויקטים לא ניתן להתייחס כהערת שוליים, אלא כאירוע מהותי ממש, שכן מדובר בהכרח להוריד את מחירי הדירות בפרויקטים. 2025 היתה שנה של ירידת מחירים קלה בשוקי הדירות החדשות והדירות מיד שנייה. הקבלנים לא היו צריכים להמתין לנתונים המסכמים מפני שעודפי ההיצע לוחצים עליהם כבר יותר מ־3 שנים.

הדר חורש, כותב בדה מרקר, שהמאמץ העיקרי של מרבית היזמים מכוון כיום לצמצום ההיצע. הנתונים כבר מצביעים על ירידה בהיקפי הפעילות. קצב הנפקת היתרי הבנייה ברבעון הרביעי של 2025 הסתכם ב־25,500 היתרים, המשקפים ירידה של 4.5% לעומת הרבעון המקביל ב־2024. ב־2025 שיווקה המדינה קרקעות לבניית כ־60,000 דירות המשקפות ירידה של 8% לעומת 2024 ושל 26% לעומת שנת השיא 2022.

ב־3 השנים האחרונות רכשו היזמים קרקעות לבניית 180,000 דירות, והתחייבו להגיש בקשות להיתר ולהתחיל בבנייה. העסקאות לרכישת הקרקעות מומנו באשראי של מיליארדי שקלים, שאותו ניתן לפרוע רק באמצעות מכירת דירות. הלחץ על הקבלנים והיזמים ניכר בניסיונות חילוץ ע"י מיזוגים, רכישות וגיוס אשראי במחירים גבוהים.

מאז 2020 זינק קצב הבנייה למגורים ב־40%, אך זה לא הביא לבלימת התייקרות הדירות. מאז 2020 זינק המחיר של דירה ממוצעת בישראל ב־50%, מ־1.6 מיליון שקל ל־2.4 מיליון שקל, אך כוח הקנייה של רוכשי הדירות הפוטנציאלים ירד מאד. שנת 2025 היתה שנה טובה לרוכשים, מפני שהקבלנים נאלצו להתפשר ולחזר אחרי הקונים. למרות האטת פעילות היזמים והקבלנים, יידרשו כ־4 שנים כדי להתגבר על ההיצע העצום של הדירות שעל המדף.