המחסור בדירות בגרמניה מעמיק: התאוששות השוק עשויה להשפיע גם על המשקיעים מישראל

שוק המגורים בגרמניה מציג בחודשים האחרונים סימני התאוששות, לאחר תקופה ממושכת של האטה שנבעה מעליית הריבית וירידה בפעילות הנדל"ן. על פי נתונים שפורסמו על ידי גופי המחקר והסטטיסטיקה בגרמניה, ובדיווח של ice, השילוב בין מחסור גובר בדירות חדשות, עלייה בביקוש למגורים וחזרת הבנקים להגדלת היקף המשכנתאות עשוי לתמוך בהמשך התחזקות מחירי הדיור ובשיפור ערך הנכסים- מגמה שעשויה להיות בעלת משמעות גם עבור הגופים המוסדיים והחברות הישראליות הפעילים בשוק הגרמני.

על פי נתוני הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה של גרמניה (Destatis), היתרי הבנייה והתחלות הבנייה במדינה ירדו בכ־50% לעומת רמות השיא שנרשמו בשנת 2021, והגיעו לרמות הנמוכות ביותר זה יותר מעשור. במקביל, האוכלוסייה בערים הגדולות ממשיכה לצמוח, בין היתר בעקבות הגירה פנימית ובינלאומית, מה שמעמיק את הפער בין הביקוש לבין היצע הדירות הזמין.

המחסור בדירות כבר בא לידי ביטוי בשוק השכירות. לפי מדד ה־vdp של איגוד הבנקים הגרמני, שכר הדירה בערים המרכזיות רשם בשנים האחרונות עליות דו-ספרתיות. במקביל, התייצבות הריבית צמצמה את הפער בין עלות השכירות לבין עלות רכישת דירה באמצעות משכנתה, מה שמעודד חלק מהשוכרים לעבור לשוק הרכישה ומגדיל עוד יותר את הביקוש.

גם המערכת הבנקאית מאותתת על שינוי מגמה. נתוני הבנק המרכזי של גרמניה מצביעים על עלייה של כ־15% בהיקף המשכנתאות החדשות מאז השפל שנרשם בתקופת ההאטה, בעוד שמרווחי האשראי נותרו יציבים. שילוב זה מעיד על נכונות הבנקים להמשיך ולהעמיד אשראי לדיור ועל התאמת הרוכשים לסביבת הריבית הנוכחית.

להערכת גורמי שוק, המחסור בהיצע צפוי להמשיך ללוות את שוק המגורים בשנים הקרובות, שכן מחזור התכנון והבנייה בגרמניה נמשך בדרך כלל שנתיים עד שלוש שנים. המשמעות היא שגם אם פעילות הבנייה תתאושש בתקופה הקרובה, השפעתה על היצע הדירות תהיה הדרגתית בלבד. עבור המשקיעים, ובהם גם גופים מוסדיים ישראליים וחברות ציבוריות המחזיקות בנכסי מגורים בגרמניה, מדובר בהתפתחות שעשויה לתמוך בטווח הארוך בעליית ערך הנכסים ובפוטנציאל התשואה של השוק.