היזמים צורכים יותר אשראי, אך שוק המגורים ממשיך לפעול
שוק המגורים בישראל ממשיך להתמודד עם סביבת ריבית גבוהה, אי־ודאות ביטחונית והאטה בקצב המכירות, אולם לדברי אורי פז, מנכ"ל קבוצת מכלול למימון חוץ־בנקאי, אין מדובר במשבר או בעצירה מוחלטת של השוק. בראיון שהעניק למירב ארד בביזפורטל, אמר פז כי המכירות אמנם איטיות יותר, אך הביקוש עדיין קיים ומורגש בשטח.
לדבריו, מכלול מלווה כיום כ־400 פרויקטים ברחבי הארץ, מהם כ־300 בליווי פעיל, ולכן נהנית מתמונת מצב רחבה על מצב היזמים, קצב המכירות ורמות הסיכון בענף. פז מציין כי בניגוד למשברים קודמים, השוק ממשיך לייצר עסקאות, כאשר אזורים כמו ירושלים והפריפריה מפגינים יציבות יחסית, בעוד שבתל אביב מורגשת האטה משמעותית יותר.
פז סבור כי אחד הסימנים לביקוש הכבוש הוא המשך העלייה בשכר הדירה. לדבריו, רוכשים פוטנציאליים אינם נעלמים מהשוק אלא דוחים את רכישת הדירה וממשיכים להתגורר בשכירות, בין היתר בשל הריבית הגבוהה וחוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני.
באשר למצב היזמים, לדבריו נרשמת עלייה בצריכת האשראי, בעיקר בפרויקטים שכבר נמצאים בשלבי ביצוע. הסיבה לכך היא שקצב הבנייה חזר להתגבר לאחר פתרון חלקי של מחסור בכוח אדם, בעוד שקצב המכירות נותר איטי יחסית. כתוצאה מכך, היזמים נדרשים למימון גבוה יותר כדי לגשר על פערי התזרים שבין הוצאות הביצוע להכנסות ממכירת הדירות.
פז מציין כי בתקופה הנוכחית גובר השימוש במימון עודפים- כלי מימוני המבוסס על רווחים עתידיים והון עצמי שצפויים להשתחרר בסיום הפרויקט. לדבריו, מדובר בפתרון שמאפשר ליזמים להמשיך לקדם פרויקטים חדשים ולשמור על פעילות עסקית רציפה, גם כאשר שחרור הכספים מפרויקטים קיימים מתעכב. עם זאת, הוא מדגיש כי מדובר במוצר מורכב יותר מבחינת ניהול סיכונים, ולכן מחייב בחינה קפדנית של מצב הפרויקט והיזם.
לצד זאת, מסביר פז כי הגופים המממנים בוחנים באופן שוטף את התקדמות הפרויקטים באמצעות דו"דחות שמאים ומפקחים, כאשר אחד המדדים המרכזיים הוא "כרית הספיגה"- היכולת של הפרויקט לספוג ירידת מחירים או האטה במכירות מבלי לפגוע ביכולת ההחזר. לדבריו, ברוב הפרויקטים כריות הביטחון עדיין משמעותיות ומאפשרות למממנים וליזמים להמשיך לפעול בביטחון יחסי.
בנוגע לשוק ההתחדשות העירונית, פז מציין כי גם הוא הושפע מההאטה בשנתיים האחרונות, כאשר חלק מהיזמים דחו פתיחת ליווי פיננסי והתחלת עבודות. עם זאת, בתקופה האחרונה נרשמת התעוררות מסוימת, עם גידול במספר הפרויקטים שיוצאים לדרך ובהשתתפות במכרזי רמ"י. לדבריו, יזמים נוטים להסתכל קדימה שנה עד שנתיים, והעובדה שהם חוזרים לקדם פרויקטים משקפת אמון מסוים בהתאוששות השוק בעתיד.
בסיכומו של דבר, פז מעריך כי שוק הדיור נמצא כיום בתקופת המתנה ולא במשבר. לדבריו, הביקושים לא נעלמו, אך הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני גורמים לרבים להמתין עם קבלת החלטות. במקביל, היזמים נדרשים להישען יותר על מימון ואשראי, אך בשלב זה הענף ממשיך לפעול, לבנות ולקדם פרויקטים חדשים.
