הבנקים דורשים מהיזמים לעדכן את דו"חות האפס שהוגשו להם
לנוכח השחיקה ברווחיות של פרויקטים למגורים, דורשים הבנקים מהיזמים לעדכן את דו"חות האפס שהוגשו להם. דרישה זו מאלצת יזמים רבים לגייס הון עצמי נוסף ויקר כדי להמשיך ולעמוד בתנאי המימון. במקביל, עדכון הדו"ח השמאי בהתאם למציאות החדשה, מאפשר ליזמים לקבוע מחירון רלוונטי לדירות, כשהמטרה היא להחזיר את הרוכשים למשרדי המכירות, מבלי להזדקק למבצעים והטבות מימון שנועדו להסוות את ירידות המחירים. דו"ח האפס מוגש ע"י היזם לבנק לאחר קבלת היתר הבנייה ולפני התחלת הבנייה בפועל והוא מהווה תנאי הכרחי לקביעת תנאי ההלוואה. הדו"ח כולל טבלה המאזנת בין ההוצאות וההכנסות הצפויות: עלויות הבנייה, שכר בעלי המקצוע וכן אגרות והיטלים נלווים. כדי לזכות באישור המימון מהבנק, חייב היזם להציג רווח מינימלי צפוי של 15%.
בנק ישראל דיווח בימים האחרונים שהירידה החדה במכירת דירות משליכה ישירות גם על המערכת הבנקאית. ב־2025 נאלצו הבנקים להגדיל את האשראי למימון פרויקטים למגורים ב־40%. מ־49 מיליארד שקל בסוף 2024 ל־69 מיליארד שקל בסוף 2025.
רז אברהם, שמאי מקרקעין ושותף ב"תמם-אברהם", מסביר למאיה לוין ב"גלובס", שלבנקים יש אינטרס מובהק שהפרויקט יצא לפועל ולכן הבנק מעדיף לגלות גמישות לגבי קצב המכירות, מפני שזה מגדיל את הכנסותיו מריבית וגם מתוך הבנת המורכבות בענף. לפיכך, הוא יעדיף לדרוש מהיזם להגדיל את מסגרת האשראי ולהוסיף הון עצמי כדי שהפרויקט יצא לפועל.
בתקופה האחרונה מוצאים את עצמם היזמים בין הפטיש לסדן: מצד אחד הם מנסים לשמור על רמת מחירים שתעמוד בדרישות הסף של הבנקים ובמקביל פועלים למשוך קונים באמצעות הנחות והטבות מימון שאינן שוחקות את מחיר הדירות ש"על הנייר". אלא ששמאים מעידים שנרשמת פתיחה של דו"חות אפס רבים. יש עלייה משמעותית במספר הבקשות לפתיחה ובחינה מחודשת של דו"חות אפס בשל שינויים בצד ההוצאות וכן בצד ההכנסות הצפויות מהפרויקטים. שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי שמאות מקרקעין, אומר שההוצאות המתוכננות השתנו בצורה משמעותית לנוכח התייקרות עלויות ההקמה. בשנתיים האחרונות נרשמה עלייה של כ־20% במחירי חומרי הגלם- בטון, ברזל ואלומיניום במקביל לזינוק בעלויות כוח האדם.
כנראה שמוטב לעדכן את דו"ח האפס ולהתמודד ישירות עם תנאי השוק הנוכחיים מפני שאי עמידה בקצב המכירות כפי שנקבע בדו"ח, יוצר סיכון להמשך מימון הפרויקט.
