בני ברק מקדמת חלופה לתמ"א 38: פוטנציאל לכ-3,500 דירות חדשות, אך בענף מטילים ספק בכדאיות
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בני ברק המליצה לאחרונה על הפקדת שתי תוכניות להתחדשות בניינית- למרכז העיר ולדרומה- שיחליפו את תמ"א 38, שפגה בעיר כבר בשנת 2024. על פי הדיווח של אמיר סגל ב"מרכז הנדל"ן", התוכניות עשויות לאפשר תוספת של כ־3,500 יחידות דיור חדשות במסלולי הריסה ובנייה מחדש, לצד הרחבת מבנים קיימים.
התוכנית המרכזית חלה על אזור שבו קיימות כיום כ־12,300 דירות, והיא צפויה להוסיף כ־3,490 יחידות דיור, כך שמספר הדירות הכולל בתחום התוכנית יעמוד על קרוב ל־16 אלף. המהלך נועד לאפשר קידום פרויקטים במסלול מהיר יחסית של הוצאת היתר בנייה, ללא צורך בקידום תוכנית מפורטת נפרדת לכל מגרש, בדומה למנגנונים שנקבעו בחלופות עירוניות אחרות לתמ"א 38 ברחבי הארץ.
אחד המאפיינים הבולטים בתוכנית הוא מגבלת הגובה: המבנים החדשים יוגבלו ל־7 קומות בלבד- שש קומות וקומת גג חלקית. בעירייה מסבירים כי ההחלטה נובעת מהעדפות המגזר החרדי ומהרצון לשמור על אופי הבינוי בעיר. בנוסף, כל דירה חדשה תכלול שתי מרפסות- מרפסת שמש רגילה ומרפסת נוספת שתאפשר הקמת סוכה בשטח של עד 8 מ"ר. במקביל, מבני ציבור יוכלו ליהנות מזכויות בנייה מוגדלות של עד 12 קומות.
למרות קידום התוכנית, גורמים בענף ההתחדשות העירונית הביעו הסתייגות מהיקף הזכויות המוצע. לטענתם, היעדר תמריצים כלכליים משמעותיים, כגון פטורים או הקלות בהיטלי השבחה והגדלת זכויות בנייה, עלול להקשות על מימוש הפרויקטים בפועל. לדבריהם, אמנם נחסך שלב תכנוני משמעותי, אך הכדאיות הכלכלית של חלק גדול מהפרויקטים עדיין מוטלת בספק.
בקהילת הנדל"ן המקומית אף ציינו כי בערים חרדיות ובשכונות חרדיות אחרות כבר מאושרות כיום תוכניות בגבהים גדולים יותר, ולעיתים עד 12 קומות, מתוך הבנה כי צפיפות האוכלוסייה מחייבת פתרונות תכנוניים מתקדמים יותר. מנגד, גורמים המעורים בהליכי התכנון מעריכים כי הוועדה המחוזית עשויה לדרוש שינויים בתוכנית ואף להגדיל חלק מהזכויות בטרם תאושר סופית.
אם תאושר במתכונתה הסופית, התוכנית צפויה להוות את מסלול ההתחדשות המרכזי בבני ברק בשנים הקרובות, בעיר שבה צפיפות המגורים מהגבוהות בישראל והצורך בחידוש מבנים ותשתיות הופך משמעותי יותר משנה לשנה.
